Tone Jerovšek, 2011

1Ustava iz leta 1991 je v 68. členu določala: »Tujci lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon. Na zemljiščh tujci ne morejo pridobiti lastninske pravice, razen z dedovanjem ob pogoju vzajemnosti.« Glede na takšno ureditev tujci niso mogli pridobiti lastninske pravice na zemljiščih, razen v primeru dedovanja ob pogoju vzajemnosti. Na drugih nepremičninah pa sploh niso mogli pridobiti lastninske pravice, ker ni bil sprejet zakon, ki bi moral urediti pogoje pridobivanja. Pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah ureja tudi Ustavni zakon za izvedbo Ustave RS, ki v 9. členu določa, da »do sprejema zakona na podlagi takrat veljavnega 68. člena Ustave tujci ne morejo pridobiti lastninske pravice do nepremičnin. Tuje države lahko pridobijo lastninsko pravico do nepremičnin, ki jih uporabljajo za dejavnost diplomatsko-konzularnih predstavništev.« Po nekaterih stališčih bi bilo treba Ustavni zakon za izvedbo Ustave RS razlagati v povezavi z 68. členom Ustave, kar pomeni, da se pridobitev lastninske pravice tujih držav na nepremičninah  nanaša le na stavbe, ne pa tudi na zemljišca. Vendar taka razlaga ni prepričljiva. S tem, ko je rečeno, da lahko pridobijo lastninsko pravico do nepremičnin, ki jih uporabljajo za svojo dejavnost, je mišljena stavba in fundus pod njo, torej tudi zemljišče, ali celo zemljišče brez stavbe, če bi ga tuja država uporabljala za svojo diplomatsko dejavnost – parkirišče ob ambasadi.

2Leta 1997 je bil 68. člen spremenjen (Ustavni zakon o spremembi 68. člena Ustave Republike Slovenije, Ur. l. 42/97). Določal je: »Tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali če tako določa mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor, ob pogoju vzajemnosti. Pridobivanje je bilo sproščeno, vendar pod pogoji, ki jih določi zakon in z dodanim pogojem vzajemnosti.« Ta sprememba Ustave je bila potrebna za prehodni čas, zaradi postopka pridruževanja Slovenije EU.

3Ob pridružitvi RS k EU  je bil 68. člen ponovno spremenjen. Sedaj določa: »Tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor« (Ustavni zakon o spremembah I. poglavja ter 47. in 68. člena Ustave Republike Slovenije, Ur. l. 24/03). S to spremembo se je s trenutkom ratifikacije mednarodne pogodbe o vstopu RS v EU sprostil promet nepremičnin za državljane EU. RS ni sprejela nobenih izjem in prehodnih obdobij glede prostega pretoka kapitala na področju nepremičnin, zato lahko  od dneva pristopa RS k EU državljani držav članic EU pridobivajo nepremičnine na ozemlju RS na podlagi vseh pravnih temeljev, pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane RS. Državljanom držav članic EU torej za pridobitev nepremičnin v RS ni več potrebno pridobiti upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.

4Oseba s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva ima v RS zagotovljeno pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičninah pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane RS, na podlagi  66. člena Zakona o odnosih RS s Slovenci zunaj njenih meja (Ur. l. 43/06).

5Državljani in pravne osebe držav članic OECD lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah na ozemlju RS pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane RS. Države  članice  OECD, ki niso države članice EU, so naslednje: Avstralija, Kanada, Čile, Islandija, Japonska, Mehika, Norveška, Nova Zelandija, Švica, Turčija, Južna Koreja, Izrael  in ZDA.

6Na podlagi 40. člena Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (Ur. l., MP, 9/05) ni nobenih omejitev pretoka kapitala, ki pripada osebam s prebivališčem v državah članicah ES ali državah Efte, ter nikakršne diskriminacije na podlagi državljanstva ali kraja prebivališča teh strank ali kraja naložbe tega kapitala. Tudi državljani Republike Islandije, Kneževine Lihtenštajn in Kraljevine Norveške lahko torej pridobivajo nepremičnine Na ozemlju RS brez posebnih omejitev, ki bi veljale samo za tujce.

7Državljani ZDA lahko zaradi klavzule največjih ugodnosti, vsebovane v Pogodbi o trgovini in plovbi med Srbijo in Združenimi državami Amerike iz leta 1881, pridobivajo nepremičnine v RS po najugodnejših pravilih, ki tujcem v RS omogočajo pridobitev nepremičnin. Državljani Združenih držav Amerike torej lahko izpeljejo postopek nakupa nepremičnin v skladu z veljavno zakonodajo, ki ne določa več pogoja vzajemnosti ter obveznosti pridobitve odločbe o ugotovitvi vzajemnosti od Ministrstva za pravosodje.

8Dne 1. aprila 2006 je začel veljati Protokol k Sporazumu med Evropsko skupnostjo in njenimi državami članicami na eni strani ter Švicarsko konfederacijo na drugi o prostem pretoku oseb o sodelovanju Češke republike, Republike Estonije, Republike Ciper, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Madžarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije in Slovaške republike kot pogodbenic Sporazuma zaradi njihovega pristopa k Evropski uniji (UL L 89, 28. 3. 2006; v nadaljevanju besedila: Protokol). Protokol razširja Sporazum med Evropsko skupnostjo in njenimi državami članicami na eni strani ter Švicarsko konfederacijo na drugi, o prostem pretoku oseb (UL L 114/6, 30. 4. 2002; v nadaljevanju besedila: Sporazum) na deset držav članic, ki so vstopile v EU 1. maja 2004. Sporazum med drugim določa možnost pridobitve lastninske pravice na nepremičninah z nakupom v državah članicah EU za tri kategorije švicarskih državljanov. V prvi kategoriji so švicarski državljani, ki imajo pravico do prebivanja in do stalnega prebivališča v državi članici EU, v drugi kategoriji so švicarski državljani, ki imajo pravico do prebivanja v državi članici EU, vendar tam nimajo stalnega prebivališča in so jim nepremičnine potrebne za opravljanje gospodarske dejavnosti (te osebe so upravičene tudi do nakupa počitniške namestitve), v tretji pa so švicarski državljani, obmejni delavci, ki so zaposleni v državi članici EU, ki meji na Švico, in so jim nepremičnine potrebne za opravljanje gospodarske dejavnosti in za začasno prebivališče. Upravičeni so tudi do nakupa počitniških namestitev.

9Švicarski državljani lahko torej od 1. aprila 2006 dalje pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v RS z nakupom pod pogojem, da imajo v RS pravico do prebivanja in stalnega prebivališča ali da imajo le pravico do prebivanja (ne pa tudi do stalnega prebivališča) in jim je nepremičnina potrebna za gospodarsko dejavnost (ti so upravičeni tudi do nakupa počitniške namestitve). (www.mp.gov.si)